Руководитель проекта А. Деркач
Технический редактор Н. Лисицына
Корректор Е. Аксенова
Компьютерная верстка М. Поташкин
Художник обложки С. Прокофьева
© Tenzor Consulting Group, 2009
© ООО «Альпина Паблишерз», 2009
Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.
* * *
Последнее десятилетие характеризовалось в России активизацией национальной экономики и укреплением ее положения на международной арене. Результатом такой ситуации стало повышение инвестиционной привлекательности российского рынка в настоящее время, Такой успех был обусловлен стабилизацией политической и экономической сфер, проведением большой работы по упорядочению национального законодательства, а также разумными мерами по минимизации негативных последствий мирового финансового кризиса 2008 г.
Эти изменения не обошли стороной и рынок коммерческой недвижимости. Инвестирование в недвижимость всегда считалось надежным и прибыльным вложением капитала. Несмотря на все неурядицы на рынках, стоимость недвижимости очень редко прекращает свой рост. На этот рынок продолжают приходить новые участники, которые теснят пионеров торговли коммерческой недвижимостью, что заставляет обращать повышенное внимание на оптимизацию своей деятельности и искать новые пути получения прибыли. Наиболее остро вопрос оптимизации расходов возник в 2008 г. в связи с мировым финансовым кризисом и последовавшим кризисом неплатежей и падением покупательской способности населения.
Из-за этого любая информация о правовых особенностях оборота земли, зданий или помещений, о связанных с ними правовых и финансовых проблемах приобретает немалую ценность. Данная книга посвящена наиболее актуальным вопросам инвестиций в объекты недвижимости, непосредственно связанные с этой сферой рынка. Здесь содержится подробное и систематизированное описание участников, объектов и процедур оборота коммерческой недвижимости. Авторы не только описали общие стандартные аспекты купли-продажи в данной сфере, но и провели анализ законодательной базы, регулирующей деятельность в этой области, позволяющий избежать многих осложнений. Здесь приведены конкретные примеры судебной практики, показано, как мыслит суд, как применяется нормативно-правовая база по коммерческой недвижимости в конкретном деле, описаны правовые инструменты, при помощи которых собственник может защитить свою недвижимость, не потерять ее, значительно сократить вероятность рисков, а некоторые даже исключить. Уделено особое внимание теме рисков, связанных с коммерческой недвижимостью, в частности рассматриваются риски, возникающие при создании, покупке и продаже объектов, а также способы защиты от них.
К сожалению, сложность и многосторонность рассматриваемого явления не позволяют обсудить все аспекты темы подробно. Поэтому цель данной книги – систематизированное изложение ключевых элементов процесса инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. Будем надеяться, что данный труд – лишь первый шаг в масштабном исследовании инвестиций в строительство.
Книга будет интересна и полезна как широкому кругу читателей, так и опытным или начинающим участникам рынка.
А.А. Андреев,
член Президиума ОПОРЫ РОССИИ
До последнего времени на российском рынке были достаточно широко распространены сделки, предметом которых выступают здания, сооружения, нежилые помещения, целые комплексы (складские, торгово-офисные и т. д.), иными словами – объекты коммерческой недвижимости. Больше всего с такими объектами совершаются операции по приватизации, аренде, купле-продаже. Теперь участникам этих сделок, как прошедших, так и планируемых, приходится быть осторожнее в своих планах. Сегодняшний день обязывает участников этих сделок быть более осторожными и внимательными к своим партнерам, к предмету сделки и к процедуре ее проведения.
В этой работе мы рассмотрим роль основных участников рынка коммерческой недвижимости: инвесторов, девелоперов, подрядчиков, управляющих компаний. Кроме того, мы проанализируем процедуру покупки и продажи объектов, кто и как осуществляет их строительство и последующую эксплуатацию. Обсудим, каким образом произвести успешный выбор объекта, что необходимо учитывать при оформлении договора купли-продажи, а также при регистрации права собственности на объект.
Очень важно сделать все правильно, учитывая законодательство Российской Федерации, а также применяя его соответствующим образом. Если потенциального покупателя волнует судьба его бизнеса и, приобретая недвижимость, он рассчитывает получить с ее помощью определенный доход, а не остаться без объекта и денежных средств, доверившись пронырливым жуликам, которые промышляют на рынке коммерческой недвижимости, ему нужно не только хорошо ориентироваться в законодательной базе, но и иметь представление о судебной практике, и быть знакомым с реальными примерами таких сделок.
