Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Современный этап развития рыночных отношений в Российской Федерации характеризуется укреплением социально-экономических связей с зарубежными странами, в свете чего вопросы эффективного юридического регулирования имущественных отношений приобретают особую актуальность. Активное международное сотрудничество обусловливает необходимость изучения иностранных подходов к пониманию и моделированию права собственности, феномен которого различным образом интерпретируется в разносистемных правопорядках.

Российские граждане и юридические лица все чаще сталкиваются с вопросами владения собственностью за рубежом. Коммерческие отношения с западными партнерами нередко предполагают участие отечественных инвесторов в зарубежных проектах, связанных с недвижимостью, равно как и привлечение иностранных лиц к аналогичным проектам в России. Наконец, внутренние преобразования, происходящие в самом российском обществе в связи с появлением новых направлений предпринимательской деятельности, развитием рынка недвижимости и укреплением позиций малого и среднего бизнеса, привели к усложнению структуры отношений собственности.

Настоящая монография явилась итогом последовательной работы, направленной на фундаментальное всестороннее изучение и анализ концепции сложноструктурных моделей права собственности, действующей в США. Особенности таких правовых моделей проявляются прежде всего в вещных правоотношениях, складывающихся по поводу недвижимости, роль которых в развитом обществе трудно переоценить. Выбор государства, на примере правовой системы которого рассматриваются особенности моделей права собственности на недвижимость, обусловлен тем, что правовая система США не только опосредует основные традиции стран общего права, но и содержит новые элементы, позволяющие определить перспективы эволюции вещных прав в современном мире.

Необходимо отметить, что интерес отечественных ученых к вопросам, связанным со спецификой имущественных отношений в западных государствах, был характерен для всех этапов развития российской цивилистики, однако разработка соответствующих проблем носила весьма фрагментарный характер. До настоящего времени особенности англо-американских подходов к моделированию права собственности не получили сколько-нибудь системного изложения в юридической литературе на русском языке.

Уникальность системы вещно-правовых титулов на недвижимость в общем праве, из которого произошла правовая система США, отмечалась еще в дореволюционных исследованиях. К. П. Победоносцев указывал, что английские порядки предусматривали разделение права собственности на несколько видов в зависимости от личного статуса правообладателей^>1. К. Н. Анненков упоминал о том, что в общем праве было возможным подчинение собственности резолютивным условиям и отменительным срокам^>2. М. Ф. Владимирский-Буданов подчеркивал, что зарубежным взглядам на правомочия собственников была свойственна большая свобода и прогрессивность, нежели русскому праву^>3. И. А. Базанов обращал внимание на то, что специфической чертой общего права является порядок распределения права собственности на землю^>4. Л. А. Кассо замечал, что доктрина о множественности собственников давала западным юристам основания квалифицировать нескольких правообладателей различных вещных прав на одну и ту же недвижимость в качестве собственников такого имущества^>5.

В советский период возможность исследования иностранных учений о праве собственности была ограничена идеологическими рамками. Тем не менее значительный вклад в разработку данных вопросов внесли Л. И. Дембо, А. В. Венедиктов, Д. М. Генкин, Ю. К. Толстой, С. М. Корнеев, В. П. Грибанов, С. Н. Братусь, Г. А. Аксененок, А. М. Турубинер и др^>6.

Перестройка ознаменовала новый этап в понимании отношений собственности, открывая перед отечественными цивилистами просторы для совершенствования доктрины вещных прав. На этом фоне в российской науке впервые стали упоминаться сложноструктурные модели права собственности. Наиболее значимым в данном отношении представляется монографическое исследование В. П. Мозолина, в котором автор не только ввел в терминологический аппарат категорию сложноструктурных моделей права собственности, но и оценил перспективы возможного использования таких моделей в современной России^>7. Заметный интерес к данным вопросам демонстрируют также В. А. Савельев, О. И. Крассов, О. М. Козырь, М. Ю. Галятин и др^>8.

Между тем на сегодняшний день концепция сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость так и не получила необходимой всесторонней разработки и последовательного изучения в российском праве. В США, напротив, данные юридические конструкции оказались весьма востребованными, что позволило им достичь наибольшего развития, поэтому в настоящей работе предпринята попытка изучить сложноструктурные модели права собственности на недвижимость именно на примере американской правовой системы. С научно-исследовательской точки зрения данное решение позволило в необходимой степени абстрагироваться от концептуальных препятствий, затрудняющих рассмотрение доктрины сложноструктурных моделей права собственности в контексте классических российских представлений о системе вещных прав, и дало возможность взглянуть на анализируемые в работе парадигмы сквозь призму принципиально иных подходов к пониманию и определению имущественных отношений, складывающихся по поводу недвижимости