Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция
Этот труд стал результатом практической деятельности автора в качестве стартап-руководителя бизнес-проектов «Управление и эксплуатация домами» и участия в коллективной работе над научно-исследовательским трудом на тему «Анализ правового обеспечения системы государственного жилищного надзора». Совмещение практической и теоретической составляющих позволило произвести анализ действующих жилищных предписаний с учетом их применения в реальной жизни. Изложенная концепция будет интересна как принципиально новый взгляд на уже сложившиеся стереотипные вещи, такие как процедура проведения конкурсов по отбору управляющих компаний органами местного самоуправления или устоявшееся и, на взгляд автора, ошибочно устоявшееся мнение относительно процедуры передачи в управление новых многоквартирных домов от застройщика, как злоупотребляющего своим правом.
Книга издана в 2014 году.
Читать Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция онлайн беплатно
ВВЕДЕНИЕ
В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс РФ) закреплены принципы отрасли жилищного права. Среди основных:
– обеспечение условий для осуществления гражданами прав на жилище;
– недопустимость произвольного лишения жилища;
– недопустимость произвольного ограничения жилищных прав;
– обеспечение безопасности мест проживания;
– создание благополучных условий для проживания;
– обеспечение прозрачности действий участников жилищной сферы.
В данной работе речь пойдет о пользовании, управлении и эксплуатации общедолевого имущества многоквартирных домов.
Анализируя вышеназванные основные принципы, можно определить основной вектор в системе пользования, управления и эксплуатации многоквартирными домами – это обеспечение безопасности и благополучия человека, которые можно объединить в понятие «обеспечение качества жизни».
В первой части проводится обзорный анализ жилищного законодательства. Необходимость этого заключается прежде всего в том, что для выстраивания системы пользования, управления и эксплуатации общедолевым имуществом многоквартирных домов (далее – Системы пользования, управления и эксплуатации МКД) в первую очередь должны быть названы субъекты этой области, четко определены нормы, которые должны ими выполняться, ответственность этих субъектов и механизмы работы всей Системы пользования, управления и эксплуатации МКД, в том числе осуществление контроля и надзора за ней.
Далее, для полного анализа приводится обзор практики надзора и контроля в жилищной сфере (а не только жилищного надзора, как это предусмотрено в ст. 20 Жилищного кодекса РФ) различных государственных и муниципальных органов власти.
Вторая часть является результатом анализа информации, в том числе содержащейся в первой части, и на основании этого к обсуждению предлагается Система пользования, управления и эксплуатации МКД.
I. ДИАГНОСТИКА ТРЕБОВАНИЙ, РЕГУЛИРУЮЩИХ ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ, УПРАВЛЕНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
1.1. Анализ нормативно-правовых предписаний и требований и предложения по их усовершенствованию
Законодательство в жилищной сфере можно разделить на:
– общие положения в целом, касающиеся компетенции, жилищных прав и обязанностей субъектов жилищных и иных, связанных с ними правоотношений;
– специальные нормы, регулирующие особенность правового положения и деятельность субъектов жилищной сферы;
– нормы, регламентирующие осуществление контроля и надзора за соблюдением норм жилищного права и тесно связанного с ним законодательства.
Жилищный кодекс РФ, а также подзаконные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации претерпевают «бесконечные» изменения. Это обусловлено необходимостью реформирования системы жилищной сферы. Но для проведения жилищной реформы в первую очередь необходима ревизия жилищных и сопряженных с ними норм, а не хаотичное принятие несогласованных между собой актов.
1.1.1. Для начала необходимо четко сформулировать понятия, определяющие сущность уже существующих отношений, и привести в соответствие с ними те, которые встречаются в иных нормативных правовых актах и имеют отношение к жилищным правам и обязанностям. Учитывая, что Жилищный кодекс РФ является базовым нормативным правовым актом к иным нормативным правовым актам в жилищной сфере, эти основные понятия (дефиниции) необходимо закрепить в самом Жилищном кодексе РФ.
Среди таких понятий можно выделить:
а) по видам помещений:
– жилое помещение;
– многоквартирный дом;
– нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
– одноквартирный дом / жилой дом, двухквартирный дом;
– квартира;
– комната;
– объекты, относящиеся к общедолевому имуществу;
б) по субъектам, независимо от форм собственности (частной, муниципальной, государственной):
– лицо, имеющее право пользования помещением (собственник, наниматель, участник долевого строительства (лицо, принявшее помещение у застройщика по акту), член жилищного, жилищно-строительного кооператива, товарищества собственников жилья);
– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее управление и эксплуатацию объектов, относящихся к общедолевому имуществу;
– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее поставку энергоресурсов (ресурсоснабжающие организации);
– застройщик;
– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее деятельность в сфере реконструкции и капитального ремонта объектов, относящихся к общедолевому имуществу;
– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, реконструкцию объектов коммунального хозяйства (сооружения, сети);
– органы федеральной, региональной, муниципальной властей, осуществляющие функции по реализации жилищных прав (движение жилищных фондов, предоставление жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий или не обеспеченных жилыми помещениями, признание жилых помещений непригодными, проведение открытых конкурсов по выбору организаций для управления и эксплуатации объектов общедолевого имущества и т. д.);
