М²: Как заставить недвижимость работать на тебя?

© Израев М. Л., текст, оформление

Я родился в 1995 году в курортном Пятигорске. И сейчас можно было бы долго говорить про кураж и предприимчивость, которые живут в каждом пятигорце, где сам Великий комбинатор виртуозно продавал входные билеты в открытый к посещению «Провал». Можно было бы плеснуть трагического романтизма, упомянув Машук. Или начать книгу в духе: «Целебные воды питали мои врожденные таланты». Но не будем. Скажу больше: хоть и были в старшем поколении семьи предприниматели, становиться потомственным коммерсантом я вовсе не планировал. С юных лет, находя удовольствие в непринужденном общении с самыми разными людьми, я всерьез задумывался о журналистике.

К счастью или нет – здравый смысл приземлил меня. Прямо на скамью юридического факультета. На средних курсах практиковался я в учреждениях государственных. Мне светила вполне приятная перспектива – оказаться в каком-нибудь департаменте и планомерно карабкаться вверх по карьерной лестнице.

Моей бурей было стремление к независимости и свободе. Быть винтиком, даже позолоченным, – участь почетная, но тягостная. Примерно так я думал, уже трудясь после выпуска. Не где-нибудь, а в Госдуме. И как, спросите вы, молодой юрист с пропуском на Моховую, дом 7 превратился в брокера по недвижимости?

Обижаться я и не думал. А думал вот что. Помещение коммерческое, расположение – подходящее сетевикам: хоть продуктовый ретейл, хоть аптека, алкомаркет, зоомагазин – вариантов масса! Естественно, у помещения появились арендаторы. А у меня – призвание. Я махнул рукой на прощание зданию на Моховой. И нырнул с головой в омут рынка коммерческой недвижимости.

И начиналось все как в журналистике – с блокнота. Таблица в пять столбцов: имя арендатора, номер арендуемого на моем первом объекте помещения, нужная арендная площадь, название компании и самое важное – контакты. Стать связующим звеном между владельцем объекта и бизнесом, который находится в поиске арендных площадей, – вот чего я хотел.

И я сказал себе: «Миша, открой глаза пошире, расправь уши и держи наготове бойкий язык». Владельцы помещений – люди состоятельные, из различных сфер деятельности, и хотят, чтобы их объекты приносили пассивный доход. Но не слишком хотят лично охотиться на арендаторов. Для них охотником становился я.

На первых порах я разными путями отыскивал контакты собственников, с энтузиазмом и обаянием предлагал свои услуги, заводил знакомства и исписывал свой толстеющий блокнот.

Года не прошло, как сарафанное радио стало приводить ко мне новых клиентов. А спустя год я уже нанял четырех помощников и задумался о собственных инвестициях в недвижимость.

Ладно, срезал меня. Все у меня было: колесил и топтался по городу, бесконечно фотографируя объекты; хмуро наблюдал растущие затраты на рекламу, офис и сотрудников; толкался локтями с зубастыми конкурентами; получал чудесные эмоции от всеми любимых холодных звонков. И – да. Все это только предыстория к главному.

А главным во всем этом был, дорогой мой внутренний критик, начальный капитал. И до смешного простая арифметика.

В какой-то момент я заметил: коммерческое помещение с ценой в 10 миллионов рублей, сданное в аренду за 150 000 рублей в месяц, как по волшебству дорожает на 8 миллионов рублей. Как это происходит? Умножаем месячную арендную плату на 12:

150 000 × 12 = 1 800 000

Это арендная плата за год. Теперь считаем окупаемость за 10 лет:

1 800 000 × 10 = (сложные арифметические расчеты) 18 000 000

Это примерная конечная рыночная цена данного объекта с учетом долгосрочного договора аренды.

«Миша, если ты купишь помещение за 10 миллионов, сдашь его за 150 000 рублей в месяц, то спустя какое-то время у тебя его с руками оторвут за 18 миллионов!» – сказал бы я в тот момент самому себе голосом Остапа Бендера. Если бы заранее не пообещал обходиться без таких отсылок.

Если вы, читатели, уже подумали, что держите в руках авантюрный роман, я вас разочарую. Эта книга не об изворотливости и удаче, не про гениальные комбинации и капризы фортуны и, в конце концов, не обо мне.

К сожалению или к счастью, эта книга – про здоровый расчет и терпение.

Я проведу вас короткой тропой прямиком до золотых ворот с вывеской «Инвестиции в недвижимость», минуя те западни и тупики, в которые попадал я сам. Конечно, в пути мы станем ближе, может быть, даже подружимся.

Я расскажу вам, что можно сделать, если на руках небольшой стартовый капитал, который желательно вложить в будущее благополучие, а не спустить его прямо сейчас в припадке неумеренного потребления. А еще познакомлю вас со своими боевыми товарищами и нашей небольшой, но гордой и смелой инвестиционной компанией Cristall Group.